多城市颁限贷令银根收紧将如何影响楼市

按照国家相关部委９月２９日出台的楼市“二次调控”措施，差别化信贷政策进一步加码：暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至３０％，用公积金贷款买第三套房的做法也被叫停。记者走访发现，在如此严厉的“限贷”令面前，银行纷纷收紧钱袋，并严控擦边球。

记者致电沪上各大银行，客服人员均表示，目前首套住房首付提高至三成，利率最低在８折到８．５折之间；二套房则按照最严苛的标准执行——认房又认贷，最低首付五成、利率为基准利率的１．１倍；三套房贷款更是一律说“不”。

在一家媒体工作的杨先生为了能让女儿进入重点小学，打算卖掉手上两套房子中的一套，在上海徐家汇换购一套学区房。但咨询银行后他发现，由于他已经有两次贷款记录，新购房将视作第三套房，无法获取贷款。

记者采访发现，与以往“留有余地”的信贷执行不同，此次楼市收紧银根可谓“动真格”，银行甚至采取措施防范一些擦边球行为。

白领房英因为工作调动，从深圳移居北京，她若想在北京购买住房已属于第二套房。中介给她出的主意是，联名一个无房产的人作为共有产权者，还可能按首次置业享受优惠利率。“但长假后中介就告诉我，这条路已经行不通了，只要产权证上有一人属于非首次购房，就不能享受优惠利率。”

“此次调控的力度空前，估计不会有银行敢在风口浪尖顶风作案。”智恒房产一位工作人员说。

国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌在此间举行的一个内部演讲中表示，中国房地产根本性、方向性、道路性的问题是，房地产要回归到以消费品为主导的市场，而不是投资市场。毫无疑问，近期从中央到地方出台的一系列房地产调控政策，正是让房地产回归“消费品”属性的必然之路。

“限贷”是双刃剑？

差别化信贷在抑制投机、投资性购房方面效果显著。上海银监局提供的数据显示，自今年４月１７日国务院颁布新“国十条”以来，上海个人住房贷款月增量逐月减少。而从８月份开始，个人房贷出现负增长，８月份上海个人房贷增量为－２．４０亿元，９月份为－４．２７亿元，第三季度个人房贷增量同比减少４５４．３８亿元。

针对上海最新出台的楼市调控政策，上海银监局局长阎庆民认为，“沪１２条”是对今年上半年以来各项宏观调控措施的进一步深化和细化，对于有效控制房价的过快上涨、避免银行信贷风险过度累积、实现房地产市场宏观调控的整体目标起到了极其重要和关键的作用。

但在一些改善性购房者看来，如此严厉的房贷政策，却难免殃及一些自住需求。上海财经大学一位年轻的副教授告诉记者，她刚工作的时候买了一套６０平方米的小户型商品房，现在成家有了孩子，想换一套９０平方米的两室户，但跑了多家中介后失望地发现，这个愿望很难实现：房屋价差加上交易环节的税费就超过１００万元，如果按照二套房贷的首付和利率要求，自己很难承受，只好放弃了换房计划。

“管理层想以此传递政府楼市调控的决心。”一位股份制商业银行信贷部门负责人说，“而对于消费者来说，现在可能并不是购房的好时机。”

业内专家认为，房地产是资金高度密集型产业，此轮调控紧扣“信贷”、同时配合限购等其他措施，虽然在一段时间内可能会影响部分需求，但管理部门在调控的同时着力增加保障房供应，亦是“以时间换空间”，未来有助于促进房地产市场供需平衡，从而带动房价趋稳回落。

“组合拳”下楼市再降温

事实上，从各地出台的细则来看，除了限贷外，还包括限购以及土地、税费、保障性住房等调控手段，形成组合拳，广州甚至还另外规定未满１８周岁的未成年人不得购房。专家认为，受新一轮调控政策强势出台的影响，市场再度降温已成定局，未来半年可能保持下行和低迷形态。

凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜告诉记者，“十一”长假以后，不管是带看量还是交易量都有显著下降，预计１０月下半月这种趋势会更明显。未来随着有效需求下降、供应量增加，估计开发商的资金链会趋于紧张，对房价形成一定压力。

一位上市银行上海分行副行长则表示，当前的信贷政策再持续半年，相信房价会有一定程度的回落。中原地产三级市场研究总监张大伟表示，短期来看，市场连续几个月的回暖势头将被压制，包括成交量有所下挫、价格上涨趋势亦会止步。预计１０月份一线城市二手住宅成交量环比将出现两成至三成的下降，第四季度房价再度下跌可能性越来越大。“沪１２条”出台后，短短一个星期，二手房市场已经从之前的高调回暖转为冷清观望。

上海中原２４０余家门店的抽样调查显示，目前二手房带看量下降２０％至３０％，细则出台后的一周成交量相比“十一”长假期间下滑约２０％。

国家统计局１０月１５日发布的数据显示，９月份，全国商品房销售面积１０４４６万平方米，较８月份增加５１．７％，创下今年以来成交量新高，表明市场回暖态势强劲，开发商供应规模和市场需求双双放量。９月份全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨９．１％，涨幅比８月份缩小０．２个百分点。

上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，自４月份出现房价同比增幅的高点后，已连续第５个月出现回落。今年剩余月份，这一增幅将基本保持回落和振荡态势，明年二季度可能出现负增长。

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