【消息】2016年上半年房地产市场分析及下半年展望

中央吹响全面去库存号角后，2016年上半年房地产市场成为拉动经济增长的重要力量，也是经济增速放缓下的一抹亮点。但是，随着部分城市房价飙升，房地产市场再次成为市场担忧的敏感点和经济及金融市场的风险点，调控的相机抉择和相地抉择变得更为重要。

中央吹响全面去库存号角后，2016年上半年房地产市场成为拉动经济增长的重要力量，也是经济增速放缓下的一抹亮点。但是，随着部分城市房价飙升，房地产市场再次成为市场担忧的敏感点和经济及金融市场的风险点，调控的相机抉择和相地抉择变得更为重要。

一、上半年房地产市场特点

2006年上半年，从中央到地方调控政策不断放松、去库存政策不断加码背景下，国房景气指数(即“全国房地产开发业综合景气指数”简称，反映房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化指数体系)节节攀升，房地产市场一改2015年同期颓势，销售面积及销售额同比大幅上升，尤其是房地产开发投资增速一改2015年节节下滑趋势，出现“V”型反转。

1.国房景气指数上升趋势明显

经历2015年9月至12月的平稳状态后，2016年国房景气指数开始出现显著上升趋势。从2015年的12月的93.34上升到2016年5月的94.8，6月小幅下滑，但仍然是近一年来的景气指数次高点。

2.房地产开发投资前期增速较快

一季度受政策利好影响，刚需、改善型需求乃至投资性需求积极入市，导致房地产销售高位运行，房地产开发投资一改2015年增速连续回落状态，投资同比并未出现市场所担忧的负增长，1-2月投资同比增速为3%;1-3月快速上升了3.2个百分点，达到6.2%;4月增速达到7.2%，与全国固定资产投资增速差距缩小到3.2个百分点，但是自5月开始增速小幅回落0.2个百分点，到6月回落趋势更加明显，下滑了0.9百分点，降至6.1%。住宅投资增速低于房地产市场，但是1-5月一直呈上升趋势，从2月的1.8%上升到5月的6.8%。不过，6月投资增速陡降1.2个百分点，降至5.6%。1-6月房地产开发投资总额达到46631亿元，其中住宅投资总额31149亿元，分别比同期高2676亿元和1643亿元。

3.房价增长由一线切换到二线

随着年初中央信贷财政政策调整，2月购房门槛再度降低，不“限购”城市首套房首付比例最低为20%，同时再降准0.5个百分点。财政政策也积极调整，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税，促进需求释放。同时，住房制度改革稳步推进，“两会”及“十三五”规划纲要均提出鼓励刚性和改善性需求，建立购租并举住房制度，长三角、成渝及哈长城市群规划落地，农村“两权”抵押贷款、房地产业“营改增”等长效机制的不断完善，促进区域性房地产市场火爆。

销售的火热带动全国房价攀升，但是区域差异较大，一线城市深圳涨幅最大，半年上涨16.8%，广州最低4.2%，北京、上海分别为7%和9.6%，房价整体上呈现上涨趋势。二线城市房价分化格局明显，部分政策宽松和人口流入明显的重点二线城市房价涨幅超过一线城市，如合肥、苏州、南京、厦门上半年房价分别上涨16% 、20.3%、18.8%及16.7%，但其他二线城市并没有受到火爆市场的影响，重庆上半年房价仅上涨2.9%。除了临近一、二线城市的三、四线城市，广大三四线城市房地产库存依然严重，销售依然未见火爆，房价也依然平稳。

4.房地产库存压力依然严峻

1-6月全国商品房待售面积呈现逐月减少趋势，截至6月底，全国商品房待售面积71416万平方米，比最高的2月底减少2515万平方米，商品房待售面积同比从去年同期的20.8%降到8.6%。尤其是住宅去库存速度更快，6月底住宅待售面积为43598万平方米，比最高的2月底减少3037万平方米，住宅待售面积同比从去年同期的19.3%下降到1.8%。办公楼去库存趋势也比去年同期良好，待售面积从去年同期的39.7%下降到12.5%。但是，商业营用房成为去库存中最为特殊的品种，待售面积不降反升，截至6月底，商业营用房待售面积为15263万平方米，比去年同期增加了2859万平方米，占待售商品房面积的50%，待售面积同比也是三类商品房中唯一比去年同期还高出2.2个百分点的类型。虽然去库存整体数据好转，但是从全国整体情况看，去库存依然任重道远，尤其是广大三四线城市去库存难度加大，商业营用房在去库存政策上没有住宅优惠，加上互联网商业的冲击和经济下行的压力加大，民营投资的大幅下降，使得商业营用房去库存压力比住宅去库存压力更大。

5.房屋和住宅新开工面积同步由负转正，土地购置面积同步大幅回升

随着房地产市场宽松的去库存政策和前期刚需的积压等多重因素激发了房地产销售回暖，促进了房地产企业的投资热情，1-6月房屋和住宅新开工面积大幅攀升，开工面积同比由负转正，其中房屋和住宅新开工面积分别比去年同期上升了10058万平方米和6542万平方米，房屋和住宅新开工面积同比分别由去年的-15.8%和-17.3%上升到14.9%和14%，凸显房地产企业抓紧时间去土地库存。同时，随着房地产销售在一、二线城市的回暖，有实力的房地产企业开始加快购地步伐，土地购置面积虽然比去年同期降低298万平方米，但土地购置面积同比从-33.8%上升到-3%。但是土地购置也呈现明显的区域差异，一些二线城市在国家三大战略和城市化等因素的推动下，销售的火热带动土地购置热情的高涨，地王频现，而一线城市由于前期地价的透支、人口流入限制及限购等因素影响，土地购置面积占比下降到20%以下，广大库存严重的三四线城市土地市场仍趋于平淡。

6.房地产企业“销”“拿”两旺

2016年上半年，多数房企创下了历史最好成绩。1-6月，前20家房企销售额达13135.3亿元，同比大幅上升59.1%;销售面积11124.4万平方米，同比增长35.6%。销售额超过千亿房企有5家，去年同期仅1家;2015年上半年销售额超百亿的房企35家，今年上半年正好是去年2倍，70家。1-6月销售面积超过千万平方米的有3家，去年同期仅1家，销售面积超过100万平方米的有51家，去年同期仅27家，也近乎2倍。同时，国有房地产企业势不可挡，积极挺进前50强，与2015年上半年销售金额对比，百强房企中的国有房地产企业的数量从24家上升到29家，同比增加了20.8%。

市场的热销激发房地产企业补库存意识，拥有丰富资金渠道的大型房地产房企，尤其国有房地产企业拿地规模大幅提升。2016年上半年，20家品牌房企共拿地4883万平方米/2260亿元，面积同比增长39.3%，金额同比增长33.6%。拿地重心向二线城市转移，拿地金额占比超60%，而一线城市的拿地占比明显下降，占比不足20%。各地地王频现，统计数据显示，今年截至5月31日，全国土地市场合计有105宗高总价地块，其中有52宗地被国企获得，合计成交金额为1785.8亿，占比为54%左右。相对于民企来说，这些国有房地产企业由于特殊的身份和厚实的背景，与银行的亲疏程度也远远不同于一般中小企业，更容易获取资金。

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